Cobrança de taxas condominiais em lojas térreas com entrada independente: o que diz a jurisprudência e como agir estrategicamente

Empresas e comércios que operam em lojas térreas com entrada independente, rede de água e energia autônomas e sem qualquer utilização das áreas comuns de um condomínio frequentemente se deparam com um impasse: devem arcar com o rateio de despesas condominiais gerais, como limpeza, conservação e iluminação das áreas comuns?

O que você verá nesse artigo?

Qual é o entendimento do TJDFT sobre a cobrança condominial de unidades térreas com entrada independente;
Como o STJ tem decidiu casos semelhantes?;
Exemplo real de uma empresa impactada por essa cobrança;
Quais provas são indispensáveis para fundamentar eventual ação judicial;
Cenários em que é possível judicializar e o que considerar antes disso;
O que significa preparar uma ação que já nasce com estrutura recursal?

Independência física x obrigação legal de participar das despesas

Mesmo quando a unidade comercial não usufrui de elevadores, áreas de lazer, corredores internos ou portarias, a convenção condominial geralmente não a isenta de arcar com os gastos relacionados a essas rúbricas.

Esse cenário levanta uma dúvida legítima: é possível contestar essa cobrança judicialmente?

A resposta não é simples — e depende de uma análise jurídica e estratégica muito bem fundamentada.

TJDFT é conservador: maioria das decisões rejeita a tese de exoneração

No âmbito do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT), a tese de exoneração da cobrança por rubricas como limpeza e energia das áreas comuns não encontra ambiente receptivo.

Levantamento recente de julgados sobre o tema revelou que a maior parte das Turmas Cíveis do TJDFT são desfavoráveis à exclusão de despesas para unidades com entrada independente, mesmo que não utilizem os serviços compartilhados.

A fundamentação costuma seguir o princípio de que, mesmo não utilizando diretamente a estrutura, o proprietário ainda é parte do condomínio, e, por isso, deve contribuir com as despesas comuns conforme previsto na convenção registrada.

Mas o STJ tem demonstrado abertura maior à tese

Em contraste, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem proferido decisões mais sensíveis à realidade prática das unidades térreas autônomas.

O entendimento vem se consolidando no sentido de que, quando há prova robusta de que a unidade não se beneficia das áreas comuns, é possível sim rever as rubricas impostas às empresas no rateio, com base no artigo 1.340 do Código Civil.

Essa previsão diz que as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo devem ser arcadas apenas por quem delas se serve:

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Prevaleceu essa linha, por exemplo:

No REsp 1652595/PR
No AREsp 2105164/SP, onde o STJ reconheceu a possibilidade de revisão do rateio condominial e vedou o enriquecimento sem causa dos demais condôminos.

Mais recentemente, no caso analisado no AREsp 2804544/GO, o ministro Marco Buzzi decidiu em favor de unidade comercial térrea com entrada e funcionamento independentes, determinando que esta só deve contribuir pelas despesas relativas às áreas das quais efetivamente se beneficia.

Caso real: escola de idiomas e a difícil decisão sobre a judicialização

Um exemplo concreto dessa situação que recebemos em nosso escritório pode ilustrar os riscos e cuidados dessa estratégia jurídica.

Uma escola de línguas, em funcionamento em uma unidade comercial no térreo de um condomínio residencial, buscava excluir-se da cobrança por limpeza e serviços comuns.

Mesmo com entrada independente e infraestrutura separada, a unidade vinha arcando com mais de R$ 29.000,00 por ano em despesas que não utilizava diretamente.

Após análise jurídica minuciosa, verifcamos que, embora o STJ seja mais sensível à tese, a jurisprudência local (TJDFT) continua amplamente contrária à exoneração.

A recomendação, portanto, foi clara: qualquer ação judicial nesse sentido deve nascer com uma estratégia recursal própria, desde o início.

Empresários que pretendem seguir por esse caminho precisam entender que não basta alegar que não usam a área comum — é necessário provar.

A petição inicial deve estar rigorosamente instruída, contendo:

Laudo técnico de vistoria comprovando a independência da entrada e das redes elétrica e hidráulica;
Registro fotográfico da ausência de uso das áreas comuns;
Plantas da unidade e da edificação, com esquemas elétricos e hidráulicos, se houver;
Comparativo com precedentes do STJ, especialmente os casos que envolvam entrada independente, ausência de uso das áreas comuns e autonomia estrutural;
Citação explícita do artigo 1.340 do Código Civil e fundamentação doutrinária.

Importante: não se trata apenas de propor uma ação, mas de preparar um processo com estrutura recursal, já mirando a possibilidade de levar o tema ao STJ.

A tese da exoneração de rubricas condominiais para lojas térreas independentes é juridicamente viável quando bem fundamentada e estrategicamente conduzida.

O risco de improcedência nas instâncias locais ainda é alto, especialmente no DF.

Por isso, a decisão de judicializar deve ser tomada com base em:

Análise de risco personalizada;
Documentação técnica robusta;
Projeção de custo-benefício financeiro a longo prazo.

Ao mesmo tempo, o cenário abre espaço para negociação extrajudicial bem fundamentada, apresentando ao condomínio uma solução alternativa que evite custos processuais para ambos os lados.

As informações contidas neste artigo têm caráter informativo e não substituem a análise técnica específica de cada caso.

A aplicação prática das orientações aqui apresentadas depende das circunstâncias concretas envolvidas em cada relação contratual. Para segurança jurídica, recomenda-se a avaliação individualizada por profissional habilitado.

Curriculo Lattes

FAQ - Perguntas frequentes

Ter uma loja térrea com entrada independente já garante a isenção das taxas condominiais?

Não. A entrada independente é um fator importante, mas não basta isoladamente. É necessário comprovar que a unidade não faz uso das áreas comuns e apresentar documentos técnicos que sustentem essa autonomia, além de buscar técnicamente a aplicação dos precedentes ao caso, demonstrando sua similitude.

A convenção do condomínio pode obrigar ao pagamento mesmo sem uso das áreas comuns?

O STJ já decidiu a favor da exoneração nesses casos?

É possível negociar com o condomínio sem ir à Justiça?

Outras