Atualização monetária pelo IGP-M em contratos de promessa de compra e venda de imóvel

O que é o IGP-M?

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) é um indicador de inflação calculado mensalmente pela Fundação Getulio Vargas (FGV).

Ele reflete a variação de preços desde matérias-primas até serviços finais ao consumidor, sendo amplamente utilizado para reajuste de contratos de locação e de compra e venda de imóveis.

O índice é composto por três subíndices:

• IPA-M (60%) – preços no atacado;

• IPC-M (30%) – preços ao consumidor;

• INCC-M (10%) – custos da construção civil .

  
  

Embora calculado mensalmente, o IGP-M é comumente aplicado de forma anual em contratos imobiliários – prática que visa mitigar distorções e garantir previsibilidade nos pagamentos.

Qual é a regra legal para contratos imobiliários de curto prazo?

De acordo com o art. 46 da Lei nº 10.931/2004, há uma limitação legal quanto à periodicidade da correção monetária:

“Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, cujo preço seja pago de forma parcelada, a periodicidade de capitalização dos juros e de reajuste monetário não poderá ser inferior à anual, salvo quando o contrato tiver prazo de duração igual ou superior a trinta e seis meses.” (grifo nosso)

Isso significa que:

• Contratos com prazo inferior a 36 meses devem aplicar o reajuste de forma anual, e não mês a mês.

• Cláusulas que estipulem a correção monetária mensal nesses casos são consideradas ilegais e abusivas.

  
  

Essa interpretação foi recentemente confirmada em decisões judiciais relevantes, como no caso julgado pela 1ª Turma Cível do TJDFT (Proc. n. 0714293-56.2023.8.07.0001), que determinou a devolução de valores cobrados a mais com base em correção mensal indevida.

O impacto prático: como isso afeta os valores pagos?

Quando se aplica o reajuste mensal, o saldo devedor sofre acréscimos cumulativos maiores, especialmente em períodos de alta inflação. Já a correção anual suaviza esse impacto, preservando a previsibilidade e evitando distorções excessivas no valor total do contrato.

Exemplo comparativo:

Suponha um contrato de promessa de compra e venda com prazo de 30 meses, valor parcelado de R$ 1.000.000,00, corrigido pelo IGP-M acumulado de 8,44% ao ano (base: fev/2025) .

• Correção anual (legal):

  Valor corrigido ao final de 1 ano = R$ 1.084.400,00

• Correção mensal (ilegal):

  Aplicando 0,678% ao mês (equivalente a 8,44% a.a.):

  Valor ao final de 1 ano = R$ 1.084.763,34

• Diferença anual: R$ 363,34 por parcela – e esse valor se acumula a cada novo período.

  
  

Essa diferença, multiplicada pelo número de parcelas e pelo tempo de vigência do contrato, pode gerar valores substanciais a mais pagos indevidamente.

Curriculo Lattes